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Graças ao aumento das taxas de juros, aumento dos custos de construção e escalada dos preços dos imóveis, os retornos em investimentos imobiliários comerciais têm sido mais difíceis de gerar. Para produzir retornos seguros e consistentes, as empresas imobiliárias estão olhando além do patrimônio e investindo em dívidas imobiliárias comerciais. Bancos e outras fontes tradicionais de capital, como companhias de seguros ou fundos de pensão, têm sido historicamente fontes primárias de financiamento de dívida.

No entanto, o aumento da regulamentação na esteira da Grande Recessão restringiu a quantidade, o tipo e o nível de empréstimos que essas instituições podem fazer, tornando-as mais conservadoras. Por esse motivo, os empréstimos comerciais geralmente ficam aquém do que os parceiros de capital precisam hoje. Os bancos comerciais geralmente não emprestam mais do que 65% do valor total da propriedade e também têm reduzido sua exposição a imóveis comerciais e multifamiliares.

A lacuna entre o financiamento bancário e o financiamento do proprietário ou do desenvolvedor deixa aberturas lucrativas para os investidores preencherem — o meio do que é chamado de pilha de capital. Com investimentos em dívida imobiliária, os investidores agem como credores para proprietários de imóveis, desenvolvedores ou empresas imobiliárias que patrocinam negócios.

O empréstimo é garantido pela propriedade, e os investidores ganham um retorno fixo com base na taxa de juros do empréstimo e no valor que investiram. A dívida imobiliária é um investimento atraente por vários motivos. Ela oferece uma ampla gama de perfis de risco para investidores, desde empréstimos de baixo risco garantidos por propriedades estáveis, Classe A, até estratégias oportunistas de maior rendimento, como empréstimos para construção.